Organisatie - 9 februari 2012

Ideaalmodel

Met een snelgroeiende studentenpopulatie was het de afgelopen jaren makkelijk schieten op studentenhuisvester Idealis. Niet altijd terecht, vindt Idealisdirecteur Hans van Medenbach. 'Je kunt niet zeggen: we zetten wel even een studentenflat van tien miljoen neer.' Tekst: Linda van der Nat en Rob Goossens

Hans van Medenbach: ‘Je moet behoefte en risico’s tegen elkaar afwegen’
Explosief stijgende studentenaantallen zorgden de afgelopen jaren voor grote spanning op de Wageningse kamermarkt. Maar daar komt een einde aan, als het aan Idealis ligt. In haar nieuwe ondernemingsplan rekent de studentenhuisvester voor de komende vijf jaar op de bouw van duizend nieuwe kamers. Daarnaast wordt er een nieuw, flexibel verhuursysteem ingevoerd. Ondertussen lijken universiteit en Idealis verder uit elkaar te drijven: de universiteit overweegt te stoppen met het huren van Idealiskamers voor buitenlandse studenten en gaat voor nieuwbouw op de campus op zoek naar een andere partner.
Duizend nieuwe kamers terwijl enkele jaren geleden nog de Rijnsteegflat met 625 kamers werd gesloopt... Lastig plannen, studentenkamers?
'Zo simpel als je het schetst is het niet. Laat ik je even mee terug nemen in de tijd: van 1990 tot 2005 liepen de studentenaantallen in Wageningen fors terug, tegen de trend in. Op een zeker moment werd er zelfs gesproken over opheffing  van de universiteit. Onze leegstand was in 2005 zo'n 700 kamers, waarbij de universiteit zelf voorspelde dat de groei de komende jaren niet zouden aantrekken. Juist op dat moment stonden we voor de beslissing om Rijnsteeg voor 7 à 8 miljoen te renoveren. In die situatie was het een weloverwogen beslissing om het complex te slopen. Maar daarna zaten de studentenaantallen ineens extreem in de lift, tot meer dan tien procent per jaar. Dan zie je de druk op de kamers snel toenemen. Voor ons is het in zo'n situatie lastig bijsturen. Investeringen in vastgoed kennen een andere tijdspanne dan de groei en krimp van studentenaantallen. Na twee jaar groei kun je niet zeggen: oké, dan zetten we voor de komende veertig jaar wel even een studentenflat van tien miljoen neer. Je moet behoefte en risico's tegen elkaar afwegen.'
Jullie lijken het op dat punt niet altijd eens met de universiteit. Die is zelf begonnen met het aankopen en huren van vastgoed als tijdelijke huisvesting van buitenlandse studenten. En voor een nieuwe studentenflat op de campus wordt een andere partner gezocht dan Idealis. Zijn jullie nog wel vrienden?
'Jazeker. De relatie is beter dan een paar jaar geleden. Toen waren er spanningen rond de grondverkoop. Wij ­wilden graag bouwen voor de groeiende studentenpopulatie, maar als sociale woningbouwers konden we de astronomische grondprijzen die toen gevraagd werden niet opbrengen. De universiteit had zelf veel bouwgrond in de verkoop, vanwege de verhuizing naar de campus. Wij zeiden: als we daar nu een paar procent van kunnen kopen tegen een redelijke prijs, dan kunnen we aan de slag. Maar we kregen nul op rekest. Ga maar naar een projectontwikkelaar, was het antwoord. Misschien wel met goede reden, bijvoorbeeld omdat de universiteit het geld nodig had voor de nieuwbouw. Ik kan niet in haar portemonnee kijken. Maar hoe dan ook, daardoor bleven onze handen gebonden. Ondertussen ging men wel door met het werven van buitenlandse studenten, wat een spanning op de kamermarkt opleverde. Daar is de universiteit op ingesprongen door de aankoop en het huren van vastgoed voor tijdelijke huisvesting. Lijkt mij een buitengewoon dure oplossing voor een probleem dat wij met extra bouwinspanning hadden kunnen voorkomen, maar dat is hun keuze.'
Uit de plannen van Idealis blijkt dat er nu wel weer grote projecten op stapel staan.
'Ja, dat is te danken aan de economische crisis. De grondprijzen zijn gekelderd omdat commerciële projecten vrijwel niet meer van de grond komen. Studentenhuisvesting was in commercieel opzicht altijd het afvoerputje van de vastgoedsector, maar nu zijn we feitelijk de enige partij die nog investeert. En dus kunnen we nu plotseling geweldige A-locaties in de stad kopen die voor ons altijd onbereikbaar waren. Die hebben voor ons inderdaad prioriteit boven nieuwbouw op de campus. Waarom? Ten eerste vanwege de spreiding van het risico. Kleinschalige complexen in het centrum kunnen, in geval van teruglopende studentenaantallen, ingezet worden voor andere doelgroepen, zoals alleenstaanden of ouderen. Hiermee voorkom je herhaling van de Rijnsteegsloop als studentenaantallen mochten teruglopen. Ten tweede is het wat onze doelgroep wil. Een groot deel van de  ouderejaars en aoi's woont het liefst in of bij het centrum en daar hebben we nu maar 5 procent van onze kamers. Terwijl we aan de rand van de campus eigenlijk al heel veel kamercapaciteit hebben: Bornsesteeg, Dijkgraaf, Hoevestein, zelfs Droevendaal ligt inmiddels zowat op de campus.
Dat de universiteit daar nu mogelijk met een andere partner in zee gaat, vind ik uitstekend. Wij hoeven niet de enige partij te zijn op de woningmarkt. Zo lang we elkaar maar tijdig informeren en onze bouwplannen op elkaar afstemmen. Want misschien kunnen we dan wat projecten van onze lijst schrappen.'
De universiteit huurt nu nog 1200 kamers van Idealis voor buitenlandse studenten. Wat gaat daarmee gebeuren?
'Wageningen UR heeft aangegeven dat zij daar aan het einde van de contractperiode, op 1 januari 2016 mee wil stoppen. Het argument is dat leegstand in die kamers te veel zou kosten en dat de universiteit van de kamergarantie op zo'n grote schaal af wil. Dat snap ik niet helemaal, aangezien Idealis het grootste  deel van die kosten voor haar rekening neemt. Vanuit bedrijfseconomisch oogpunt vind ik het in elk geval onbegrijpelijk dat de universiteit af wil van een huurovereenkomst onder voorwaarden die ik gerust de gunstigste in Nederland durf te noemen. Maar ook hierbij geldt dat Wageningen UR uiteraard haar eigen overwegingen heeft, die ik niet altijd ken. Het voordeel hiervan voor Idealis is wel dat dit ons de kans geeft om een nieuw verhuurmodel te introduceren.'
Wat houdt dat nieuwe verhuurmodel precies in?
'In de praktijk lopen we er vaak tegenaan dat vraag en aanbod niet altijd goed op elkaar zijn afgestemd. We hebben onze doelgroepen in hokjes gestopt, à la de jaren zeventig. Er zijn kamers voor eerstejaars, voor buitenlandse studenten, en voor aio's  die allemaal hun eigen kenmerken hebben: eenvoudig voor de een, luxe voor de ander, gemeubileerd voor een derde. Daar krijgen we veel kritiek op en daarom stappen we daar komende  jaren vanaf. Iedereen kan via onze website straks zelf een keuze maken voor een complex, een kamer en eventueel meubilair. Wie het eerst inschrijft, wie het eerst maalt. Dus een eerstejaars uit Uganda kan ook voor een luxe appartement opteren, als hij dat kan betalen. Terwijl een Nederlandse aio met een klein budget kan kiezen voor een kleinere kamer op een gang. Er is geen onderscheid meer tussen studiecategorie of nationaliteit. We gaan dit de komende jaren stap voor stap introduceren, met 2016 als definitief omslagpunt.'
Betekent dat ook het definitieve einde van de 'campingstudent' bij het begin van het collegejaar?
'Dat beloof ik niet. We zullen nooit zoveel capaciteit hebben dat we die instroompiek helemaal kunnen opvangen. Probleem is dat de instroom in één maand plaatsvindt, terwijl de uitstroom verspreid is over het hele jaar. Als je zoveel kamers bouwt dat je zelfs de piek kunt opvangen betekent dat leegstand over de rest van het jaar, met de bijbehorende hogere huurprijzen ter compensatie. Dat wil niemand. Maar meer dan duizend nieuwe kamers over de komende vijf jaar betekent wel degelijk een grote uitbreiding. Onze capaciteit zal dan goed in balans zijn met de feitelijke vraag. Ik denk dat we zowel de studenten als de universiteit daarmee een uitstekende uitgangspositie bieden.'  

Re:ageer