Organisatie - 13 september 2007

De Wageningse vastgoedtango

Wageningen UR heeft grond die het wil afstoten, de gemeente Wageningen wil bouwen. Een prima uitgangspunt voor samenwerking, en aanvankelijk leek ook alles koek en ei. Maar een totaalplan voor alle bouwlocaties bleek te ingewikkeld, en één grondtransactie heeft al tot een rechtszaak geleid. Een analyse van de Wageningse vastgoedtango.

81_achtergrond0.jpg
In 2003 leek er sprake van eensgezindheid. In een persbericht kondigden de gemeente en Wageningen UR aan dat ze het gebied Kortenoord gezamenlijk zouden ‘ontwikkelen tot een Science park waarin gewoond en gewerkt kan worden’. Het is ‘voor het eerst in Nederland dat een wetenschappelijke onderwijs- en onderzoeksinstelling zo nadrukkelijk participeert in het tot ontwikkeling brengen van een nieuwe woon-werkwijk’. Volgens het persbericht hebben beide partners er belang bij dat in Wageningen ‘voldoende hoogwaardige woningbouw en hoogwaardige werkgelegenheid’ wordt gerealiseerd.
Voor grootgrondbezitter Wageningen UR is woningbouw de mogelijkheid om meer geld te krijgen voor af te stoten gebouwen en terreinen. Met een bestemming ‘onderwijs en onderzoek’ is het vastgoed immers lastig te slijten. En volgens het Strategisch Nieuwbouwplan van de instelling moet verkoop van onroerend goed ongeveer de helft van de 160 miljoen euro opbrengen die nodig zijn voor de nieuwbouw op Wageningen Campus. ‘Maximalisatie van de verkoopopbrengst is de kritische succesfactor’, staat er. ‘Voor we een terrein afstoten stellen we eerst vast of het nog nodig is voor onderzoek of onderwijs. Als dat niet het geval is, staat maximalisatie van de opbrengst voorop’, bevestigt Tijs Breukink, binnen de raad van bestuur van Wageningen UR verantwoordelijk voor het vastgoedbeleid.
Dat Wageningen UR als groene kennisinstelling over ‘betrekkelijk veel’ onroerend goed beschikt, is volgens Breukink een gelukkige bijkomstigheid. Die goede positie maakt het immers mogelijk de omslag van grondgebonden onderzoek naar labgebonden onderzoek te financieren. ‘Het gaat erom dat wij ons kapitaal, onze euro’s uit grond, optimaal kunnen inzetten voor onderwijs en onderzoek’, aldus Breukink.

Zakelijk
In Wageningen leek deze omslag in nauwe samenspraak met de gemeente gestalte te krijgen. Zo ondertekenden toenmalig burgemeester Pechtold en het Wageningen UR-bestuur in 2004 een raamovereenkomst over Kortenoord. Een jaar later volgde een intentieverklaring voor de gezamenlijke ontwikkeling van zeven toekomstige bouwlocaties: Kortenoord, De Dreijen, Jan Kopshuis, de Hucht, Achter de Aula, het IMAG-terrein en De Born Ruggengraat. Voor Kortenoord zou de uitgifte van de bouwgrond voor woningen en kennisintensieve bedrijven al in 2006 beginnen.
Reeds verkocht vastgoed 2000 Groot Hinkeloord 2000 Haagsteeg/De Boomgaarden 2002 Plantenveredeling (Lawickse Allee 166) 2002 Diedenweg 2006 Practicumgebouw (Hollandseweg 13) 2006 John Snow-huis (Dreijenlaan 1) 2006 Groenewoud en proefvelden (Lawickse Allee 73) 2007 De Hucht (Gen. Foulkesweg 13-15) 2007 Jan Kopshuis (Gen.Foulkesweg 19) 2007 Kortenoord 2007 Vleugel Botanisch Centrum Het is duidelijk dat die deadline niet is gehaald. Inmiddels zit de gemeente met het Bouwfonds om tafel, omdat Wageningen UR Kortenoord in februari aan deze grote projectontwikkelaar heeft verkocht. Deze transactie is afgelopen week beklonken met een formele levering. Het kenmerkt volgens Breukink de zakelijke insteek die de organisatie kiest bij de verkoop van zulke grote complexen. ‘Wij zijn geen projectontwikkelaar. We doen mee met het proces om de opbrengst te optimaliseren en stappen uit op een moment dat de risico’s nog beperkt zijn.’
Deze zakelijke aanpak lijkt wel zijn stempel te drukken op de relatie tussen de kennisinstelling en de gemeente. Hoewel er officieel van beide zijden nog steeds wordt gesproken over ‘goed en constructief overleg’, zijn er duidelijke signalen dat de liefde is bekoeld. Zo kondigde de gemeente dit voorjaar de wet Voorkeursrecht van toepassing. Die verplicht Wageningen UR een te verkopen terrein of gebouw op De Dreijen of in westelijk Wageningen eerst aan te bieden aan de gemeente. Een dwangmaatregel die weliswaar vaker door gemeenten wordt toegepast, maar misplaats oogt voor partners die het met elkaar eens zijn.
De instelling van het voorkeursrecht heeft Breukink ‘verrast’, maar hoeft volgens hem voor Wageningen UR niet per se negatief uit te pakken. ‘De gemeente heeft het besluit niet gemotiveerd, dus ik weet niet welk signaal men wilde afgeven. In iedere verhouding heb je te maken met meervoudige relaties. We hebben natuurlijk verschillende uitgangsposities. De gemeente wil een goede volkshuisvesting en wij willen geoptimaliseerde verwaarding van ons vastgoed. Ook hebben we belang bij huisvesting voor specifieke doelgroepen: studenten en medewerkers.’

Rechtszaak
Een andere smetvlek is de rechtszaak van 10 mei 2007 waarmee de gemeente tevergeefs probeerde te verhinderen dat een twaalf hectare groot perceel van Wageningen UR, gelegen tussen de Lawickse Allee en de Grebbedijk, in handen van een projectontwikkelaar kwam. Uit het openbare verslag van de rechtszaak blijkt dat de universiteit het stuk grond – waar het bedrijventerrein Nudepark 2 is gepland – heeft verkocht aan de projectontwikkelaar Klok Druten Grondexploitatie. Dat terwijl de gemeente daarna nog in gesprek was met Wageningen UR en dacht een koopovereenkomst te hebben afgesloten.
Vrijkomende locaties/panden (bron: Structuurplan, 2003)
  • Achter de Aula
  • Pudoc/ Costerweg
  • De Dreijen
  • Duivendaal
  • Proefvelden tussen Haarweg en Lawickse Allee
  • IMAG-terrein Zowel Breukink als de Wageningse wethouder volkshuisvesting Stella Efdé willen geen toelichting geven op deze kwestie. ‘We hebben afgesproken dat we daar in het openbaar niks over zeggen’, aldus Efdé. De relatie met Wageningen UR is volgens haar niet verstoord, maar ‘zakelijker geworden’. ‘We hebben de oorspronkelijke gedachte om een soort totaalplan te maken voor de mogelijke bouwlocaties laten varen. Het was gewoon te ingewikkeld. Nu onderhandelen we locatie voor locatie.’
    Druk ligt er vooral bij de gemeente. Die heeft immers ambitieuze bouwplannen: het collegeprogramma ‘Bouwen voor de toekomst’ spreekt over de aflevering van 1000 tot 1500 nieuwe woningen voor 2010. Wethouder Efdé erkent dat de gemeente Wageningen UR nodig heeft voor de realisatie hiervan. ‘Wageningen UR is de lokale grootgrondbezitter. De concentratie van universiteit op De Born zou ik geen geschenk willen noemen. Maar we kunnen de vrijvallende locaties wel goed gebruiken. Woningbouw is een speerpunt van dit college. Je hoeft maar op je fiets te stappen om te zien dat er op dit moment al flink gebouwd wordt.’
    Het gaat hierbij tot nu toe vooral om zogeheten ‘inbreiding’. Een korte blik op een kadastrale kaart van Wageningen is genoeg om te beseffen dat Wageningen UR de gemeente volledig omsingeld heeft. Zowel in het westen als in het noorden hebben de universiteit en de instituten alle percelen in handen waar stadsuitbreiding zou kunnen plaatsvinden. Uitbreiding naar het oosten – de Eng - en zuiden – uiterwaarden - is geen serieuze optie.

    Bestemmingsplannen
    De vastgoedpositie van Wageningen UR is daarmee ijzersterk. Terwijl de gemeente, die net een aantal debacles rond nieuwbouw achter de rug heeft, al haar zeilen moet bijzetten om haar bouwdoelstellingen te halen. Eén belangrijke troefkaart heeft Wageningen echter nog wel: haar leidende rol bij de vaststelling en wijziging van bestemmingsplannen. Efdé: ‘Wij zijn kaderstellend en bepalen uiteindelijk de planologische randvoorwaarden.’
    Top 5 aantal geplande woningen op WUR-locatie (bron: Structuurplan, 2003) 1. Kortenoord, 550 woningen 2. Proefvelden tussen Haarweg en Lawickse Allee, 430 woningen 3. De Dreijen, 360 woningen 4. Boomgaarden, 217 woningen (grotendeels gerealiseerd) 5. Achter de Aula, 50 woningen Die randvoorwaarden betreffen bijvoorbeeld het aandeel sociale woningbouw en de gevraagde bijdrage aan bovenwijkse voorzieningen. Als een gemeente op die punten hoge eisen stelt, bieden projectontwikkelaars minder geld voor grond. De opbrengst van de verkoop van terreinen van wageningen UR is daarmee sterk afhankelijk van gemeentelijke beslissingen. En onzekerheid over de bestemming is in het algemeen ongunstig voor de grondprijs. Kortom, als Wageningen UR en de gemeente het eens zijn over de ontwikkelingen van af te stoten terreinen, kan dat beide partijen voordeel opleveren.
    ‘We hebben elkaar inderdaad nodig en we zijn ook on speaking terms. De gemeente wil woningen en wij willen grond verkopen,’ zegt Breukink. Maar: ‘wat ons betreft hoeft dat niet à la minute. Wij zitten niet in de klem.’

  • Re:ageer